Эскроу-счет: где находятся деньги до сдачи новостройки

Что такое эскроу-счёт и зачем он нужен

Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором временно блокируются деньги покупателя недвижимости. Средства предназначены застройщику, но перечисляются ему только после наступления предусмотренных законом условий.

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) в сделке участвуют три стороны:

• Покупатель — приобретает квартиру и вносит деньги на счёт.
• Застройщик — обязуется построить дом и передать квартиру на условиях ДДУ.
• Банк — открывает эскроу-счёт, учитывает средства и перечисляет их после выполнения необходимых условий.

С 1 июля 2019 года механизм эскроу стал основным способом расчётов при покупке строящихся квартир по ДДУ. Для отдельных проектов, начатых по прежним правилам, законодательством были предусмотрены исключения.

Главное преимущество такого подхода — деньги покупателя не поступают напрямую строительной компании на этапе возведения дома.

При этом использование эскроу не зависит от способа оплаты. Механизм применяется как при покупке за собственные средства, так и при оформлении ипотеки.

Где находятся ипотечные деньги до сдачи новостройки

Когда покупатель оформляет ипотеку на квартиру в строящемся доме, первоначальный взнос и кредитные средства направляются на специальный счёт эскроу.

Он открывается в уполномоченном банке, который участвует в финансировании строительного проекта. При этом банк, предоставивший ипотеку покупателю, может быть другим.

После зачисления денег на эскроу-счёт они остаются заблокированными. Покупатель не может свободно ими распоряжаться, а застройщик — использовать для текущих строительных расходов.

Рассмотрим на примере.

Предположим, вы приобретаете квартиру за 8 млн рублей:

• 2 млн рублей — первоначальный взнос из собственных накоплений.
• 6 млн рублей — ипотечный кредит.
• 8 млн рублей — общая сумма, поступающая на эскроу-счёт.

Пока дом строится, вся сумма учитывается на специальном банковском счёте. Она не перечисляется застройщику для оплаты материалов, работы подрядчиков или других расходов.

На какие деньги застройщик строит дом?

Для строительства компания использует собственные средства или привлекает проектное финансирование — целевой банковский кредит.

Таким образом, ипотека покупателя и кредит на строительство дома — два разных финансовых обязательства.

Покупатель постепенно погашает свою ипотеку по графику, а застройщик выполняет строительные работы за счёт доступного ему финансирования.

Как работает эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку

Процесс покупки новостройки с использованием эскроу состоит из нескольких этапов.

1. Выбор квартиры и оформление ипотеки

Покупатель выбирает квартиру, изучает условия застройщика и подаёт заявку на ипотеку.

Банк оценивает платёжеспособность заёмщика и рассматривает объект недвижимости. После одобрения стороны согласовывают документы для сделки.

2. Заключение и регистрация ДДУ

Покупатель и застройщик подписывают договор долевого участия.

В нём указываются характеристики квартиры, стоимость, условия оплаты, срок передачи и сведения о банке, в котором будет открыт эскроу-счёт.

ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Денежные средства в счёт оплаты договора вносятся на эскроу после его регистрации.

3. Открытие и пополнение эскроу-счёта

В уполномоченном банке оформляется договор эскроу-счёта. Открытие может происходить дистанционно, если банк предоставляет такую возможность.

Затем на счёт поступают первоначальный взнос и ипотечные средства.

С момента поступления необходимой суммы на эскроу-счёт обязательство покупателя по оплате соответствующей цены ДДУ считается исполненным.

4. Строительство дома

Деньги продолжают находиться на эскроу-счёте до наступления условий его раскрытия.

При этом покупатель, оформивший ипотеку, выполняет обязательства перед своим банком согласно кредитному договору.

Важно: оформление эскроу-счёта не означает отсрочку ипотечных платежей до получения ключей. Если кредит уже предоставлен, платежи производятся в соответствии с согласованным графиком.

5. Ввод дома в эксплуатацию

Когда строительство завершено и застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, возникает предусмотренное законом основание для раскрытия эскроу-счёта.

Банк перечисляет средства в установленном порядке. После этого передача квартиры покупателю происходит согласно условиям ДДУ и требованиям законодательства.

Когда застройщик получает деньги с эскроу-счёта

Для покупателя важно понимать разницу между вводом дома в эксплуатацию и фактическим получением ключей.

Согласно части 6 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ, основанием для раскрытия эскроу-счёта является представление застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо предусмотренных законом сведений о его размещении в Единой информационной системе жилищного строительства.

Банк перечисляет средства не позднее десяти рабочих дней после получения необходимых сведений установленным способом.

Это означает, что застройщик может получить деньги раньше, чем конкретный покупатель подпишет акт приёма-передачи квартиры и получит ключи.

После раскрытия эскроу-счёта средства могут направляться застройщику или на погашение его обязательств по проектному кредиту в соответствии с установленной схемой финансирования.

Как защищены деньги на эскроу-счёте

Механизм эскроу предусматривает несколько уровней финансовой защиты. Однако каждый из них работает в определённых ситуациях.

Если застройщик обанкротился

Один из главных рисков при покупке квартиры на этапе строительства — финансовые проблемы строительной компании.

При использовании эскроу деньги покупателей не находятся в свободном распоряжении застройщика. Поэтому банкротство компании само по себе не означает потерю средств, размещённых на счёте.

Если застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство, закон предусматривает право участника долевого строительства отказаться от исполнения ДДУ.

После надлежащего прекращения договора и выполнения регистрационных процедур средства могут быть возвращены по правилам, установленным законодательством.

При этом расторжение ДДУ не происходит автоматически. В зависимости от ситуации могут рассматриваться варианты продолжения строительства или прекращения договора.

Если квартира приобреталась в ипотеку, порядок возврата денег будет связан с условиями кредитования. Средства могут перечисляться на залоговый счёт покупателя, права по которому переданы ипотечному банку.

Сам по себе возврат денег с эскроу не прекращает автоматически обязательства по ипотечному кредиту.

Если у банка отозвали лицензию

Эскроу-счета физических лиц, открытые для расчётов по ДДУ, входят в систему обязательного страхования вкладов.

По Федеральному закону № 177-ФЗ страховое возмещение составляет 100% остатка на счёте на дату страхового случая, но не более установленного лимита.

Максимальная сумма страхового возмещения — 10 млн рублей.

Например, если на эскроу-счёте размещено 8 млн рублей и это единственный такой счёт покупателя в данном банке, сумма полностью укладывается в страховой лимит.

Если же на счёте находится 12 млн рублей, страховая защита ограничена 10 млн рублей. Оставшиеся 2 млн рублей не покрываются этим лимитом и могут быть заявлены к возврату в рамках предусмотренных законом процедур.

Важно учитывать, что лимит в 10 млн рублей применяется к совокупности эскроу-счетов одного вкладчика, открытых в одном банке для расчётов по ДДУ.

При наступлении страхового случая выплата, как правило, направляется на новый эскроу-счёт в другом уполномоченном банке для продолжения расчётов по договору. Если ДДУ уже прекращён, действуют отдельные правила.

Таким образом, страхование эскроу защищает деньги при проблемах банка, но не является страхованием сроков строительства или обязательств застройщика.

Почему важно проверять способ оплаты

Не все банковские инструменты обладают одинаковой защитой.

В частности, Банк России предупреждал о рисках схем, при которых часть ипотечных средств длительное время находится на аккредитиве вместо эскроу-счёта.

В отличие от средств на эскроу, деньги на таком аккредитиве не защищены специальным страхованием вкладов.

Поэтому при оформлении сделки важно уточнить не только банк и процентную ставку, но и то, когда вся предусмотренная ДДУ сумма фактически поступит на эскроу-счёт.

Что делать, если строительство новостройки затянулось

Эскроу-счёт защищает размещённые на нём средства, но не исключает возможность переноса сроков строительства.

По общему правилу срок условного депонирования средств не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода дома в эксплуатацию, указанный в проектной декларации.

Закон также допускает продление срока депонирования по заявлению участника долевого строительства в установленных пределах.

Если застройщик задерживает строительство, это не означает, что покупатель сразу может забрать деньги из банка. Для возврата должны возникнуть предусмотренные законом основания.

Например, статья 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает право участника долевого строительства отказаться от ДДУ, если застройщик просрочил передачу квартиры более чем на два месяца относительно срока, установленного договором.

После прекращения ДДУ деньги возвращаются с учётом требований к погашению регистрационной записи и условий ипотечного кредитования.

При этом важно учитывать несколько моментов:

• Возврат суммы с эскроу-счёта и погашение ипотечного кредита — разные процедуры.
• Ранее уплаченные ипотечные проценты не включаются автоматически в сумму возврата с эскроу-счёта.
• До согласования прекращения или изменения кредита необходимо соблюдать график платежей.

Если возникают существенные задержки, стоит обратиться одновременно к застройщику и в ипотечный банк, запросить документы и уточнить возможные варианты действий.

Что проверить перед покупкой квартиры через эскроу

Даже при наличии банковской защиты важно внимательно изучать условия сделки. Это особенно актуально для покупателей строящихся квартир в Обнинске и других городах Калужской области.

1. Информацию о застройщике. Проверьте проектную декларацию, разрешение на строительство, сроки ввода и ход строительных работ. Эти сведения доступны на официальном портале наш.дом.рф.

2. Условия ДДУ. В договоре должны быть указаны стоимость квартиры, срок её передачи, порядок оплаты и банк эскроу.

3. Реквизиты эскроу-счёта. Убедитесь, что денежные средства направляются именно на предусмотренный ДДУ специальный счёт, а не на обычный расчётный счёт застройщика.

4. Подтверждение оплаты. После перечисления средств запросите подтверждение их зачисления на эскроу-счёт.

5. Условия ипотеки. Изучите дату начала платежей, процентную ставку, график погашения и порядок расчётов в случае расторжения ДДУ.

6. Размер страховой защиты. Если стоимость квартиры превышает 10 млн рублей, учитывайте установленный законом лимит страхового возмещения при проблемах банка.

Проверка документов до подписания поможет лучше понимать условия покупки и избежать недоразумений на последующих этапах.

Вывод

Эскроу-счёт — важный механизм защиты покупателей строящегося жилья. При покупке квартиры в ипотеку первоначальный взнос и кредитные средства размещаются на специальном счёте и остаются недоступными застройщику до выполнения установленных законом условий.

Покупатель получает дополнительную финансовую защиту, а банк контролирует порядок перечисления средств. Однако эскроу не отменяет ипотечные обязательства, не обеспечивает соблюдение сроков строительства и имеет ограничения по сумме страхования.

Планируя покупку квартиры в новостройке, заранее изучите документы, уточните порядок расчётов и обсудите с ипотечным специалистом возможные сценарии, включая задержку строительства и расторжение ДДУ. Это поможет принять взвешенное решение и лучше понимать свои финансовые обязательства.

*Конкретные условия зависят от ДДУ, кредитного договора, обстоятельств сделки и действующих нормативных актов. Перед совершением юридически значимых действий необходимо проверить документы и при необходимости получить консультацию специалиста.